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因公积金贷款不成,购房订金能退吗?
作者:广昌县人民法院 谢昌付  发布时间:2019-06-03 09:43:10 打印 字号: | |
  【案情】

  2018年6月,长沙的吴女士看中了某新开楼盘的一套房屋,便签订了房屋认购协议并交纳了2万元的订金。在选择公积金贷款购房时,其向销售人员讲明自己户籍不在本地是否能用公积金还贷,销售人员表示会成功帮助吴女士申请公积金贷款,但相关约定并没有写进所签订的房屋认购协议里。嗣后,因当地公积金政策原因吴女士申请公积金贷款的申请未能获批,需办理商业贷款。吴女士不满,希望解除之前签订的房屋认购协议并要求房产中介退还2万元订金,房产中介称所交订金不能退。

  【分歧】

  对于吴女士能否要求房产中介退还2万元购房订金,存在三种不同的意见。

  第一种意见认为,根据《合同法》第五十四条的规定,因重大误解订立的合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。吴女士与房产中介签订购房协议并交纳2万元的订金,是基于对房屋销售人员允诺会帮助其申请公积金贷款的情况下才做出的民事行为,后申请公积金贷款未能成功,吴女士对签订购房协议存在重大误解,因此,有权请求撤销房屋认购协议并要求房产中介退还2万元订金。

  第二种意见认为,应适用情势变更制度解除协议,因为申请公积金贷款没能获批这一客观事实并非由于吴女士资料不全或信用问题而贷款不能,即吴女士并不存在过错,属于不可归责于双方的事由,而如果申请商业贷款那么将会导致吴女士要承担比公积金贷款更高得多的利率水平,继续履行会给吴女士造成明显不公平。

  第三种意见认为,吴女士申请公积金贷款没能成功应属于市场风险,不具有解除合同的法定情形。目前国家对房地产市场进行严格管控,部分地区出台一些遏制房价增长过快、过高,打击投机炒房的政策并非不可预见,既不是不可抗力,也并非情势变更,因楼市贷款政策导致购房合同不能履行应认定为正常的商业风险,而不具有解除合同的法定情形。

  【管析】

  笔者更倾向于第一种意见。理由如下:

  美国霍姆斯大法官曾说:“法律的生命不在于逻辑,而在于经验。”关于合同效力的问题,也不必完全拘泥于合同双方当事人签字即生效这一原则性规定,应根据实践经验,选择一种对社会最有价值、最有效率的方式。

  在现实商品房买卖过程中,虽然实际借款人为买房者,但大部分贷款手续均由卖方(本案中即为房产中介)协助代办,买方只需要按照卖方的协助通知提供相关材料即可。对于能否申请公积金贷款而言,公积金管理中心或银行考虑的因素繁多。以提供收人证明为例,有些银行要求有相应的银行明细作为佐证,有些银行则只需要单位出具收人证明即可。这也意味着,只要买方不存在提供虚假材料或其他违法,则即使是其“信用记录”也只是银行或公积金中心借贷与否的参考因素,而非决定因素。尽管某些时候,银行会以“收人不足、信用记录不良”等原因简单明确地拒绝提供贷款,但其背后也可能隐藏着银行贷款政策等各种因素。因此,是否可归责于买方,应当宽容地对待,只要买方无明显过错,则不应认定买方具有责任。

  当然,从客观上看,未能成功申请公积金贷款确实不意味着吴女士便无法继续完成购房事宜。但就关联合同理论而言,其实质便是赋予了买方在借贷未果的情况下可选择继续履行买卖合同义务或撤销买卖合同的权利,故能否继续履行应当注重考虑买方的继续支付意愿,而非过多考察“以其他方式继续履行的可能性”。因为,即便从A处无法贷款,也不意味着从B、C、D等处均无法贷款;即便不符合某市的借贷政策,但不意味着不符合其他省市的借贷条件。除非买方能证明其无法从全部借贷银行处均无法获得所欲借的款项,否则,均不足以证明案涉合同客观上不能继续履行。也就是说,从关联合同理论出发,借贷合同本身的不成立便可成为消费者主张撤销购房的充分理由,即便买方本身通过自有存款或者其他借贷途径便可付足其剩余购房款项,但其依然可以拒绝继续履行合同中的义务。如此,若以公积金贷款并非买方承担付款义务的唯一渠道为由,主张“未成功申请公积金贷款不等于商品房买卖合同不能继续履行”,明显苛加了买方“继续协商如何付款”的义务。

  在国家层面以及各地房贷政策的影响下,购房者因为不能满足合同规定的要求而提出变更或解除合同,由此产生所谓的“政策性违约”,这种情形下,购房者违约并不是自己主动故意为之,而是因客观外界环境的变化而导致履行合同困难或不能。现实生活中,法律不能苛求每一个行为人在打算做出某个民事行为的时候都事前去充分调查和研究以便穷尽了解即将做出的民事行为可能存在的风险。本案中吴女士平时所从事的工作可能与楼市及房贷政策相离比较远的行业,对于楼市及房贷政策可能没有那么深入的了解,并且其在签订房屋认购协议的时候已经咨询过销售人员,销售人员明确告知其可以成功帮助其申请公积金贷款,吴女士对于房产中介形成了一个信赖利益。同时,房产销售人员做出的可以成功帮助吴女士申请公积金贷款的允诺也很大程度可能是基于平时工作中的形成的常识判断,因为双方就此并未有明确的合同约定,房产中介对于吴女士能否顺利获得公积金贷款并没有保证义务。因此,站在吴女士的角度,其购买第一套房屋并且基于房屋销售人员的口头允诺可以成功申请公积金贷款,而最后因为各种原因未能成功申请公积金贷款显然已经超出了作为一般人的预见能力。吴女士对于签订房屋认购协议可以认定为“存在重大误解”。

  况且,房产销售人员当时承诺可以成功帮助吴女士申请公积金贷款,基于诚实信用是社会稳定和进步的基石,是司法机关必须维护的交易准则,吴女士提出解除房屋认购协议并要求房产中介退还其缴纳的2万元现金,于理于法皆有据,应该得到法律的支持。
责任编辑:徐政武
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